Tranh chấp sở hữu chung cư sẽ còn tái diễn

Gần đây, Hà Nội liên tục xảy ra những rắc rối tại các khu chung cư liên quan đến sở hữu chung riêng. Nhưng do sự phức tạp trong luật lệ, quy định, văn bản, lại còn phải căn cứ vào thời điểm và đối tượng ban hành… nên để giải quyết vấn đề không đơn giản.

Điển hình nhất trong những phức tạp này là vụ tranh chấp tầng hầm để xe tại The Manor – khu đô thị được coi là cao cấp nhất Hà Nội. Sự việc kéo dài suốt từ khi đưa vào sử dụng năm 2007 đến nay vẫn chưa được giải quyết dù TP Hà Nội đã vào cuộc. Ở khu đô thị 54 Hạ Đình, quận Thanh Xuân, dân dứt khoát khẳng định lối đi trong khu nhà thuộc sở hữu chung, trong khi chủ đầu tư khăng khăng họ được phép quản lý và khai thác vì điều này đã ghi trong quy chế. Còn ở chung cư 17 tầng Cầu Diễn, huyện Từ Liêm, tầng hầm chẳng ai tranh chấp, nhưng chủ đầu tư và người dân lại mâu thuẫn về diện tích sân thượng…

Chính sự không rõ ràng trong hợp đồng mua bán, lại chưa có tiền lệ khiến mọi chuyện trở nên “rối như tơ vò”. Và các quyết định mang tính “độc tài” của chủ đầu tư là nguyên nhân thổi bùng lên mâu thuẫn. Trao đổi với VnExpress.net, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ manh nha, tính chuyên nghiệp còn rất hạn chế. Khi kinh doanh nhà chung cư, cơ quan Nhà nước, chủ đầu tư và người dân hầu như chưa tính đến diện tích chung riêng. Chỉ khi đưa vào sử dụng, nhiều mâu thuẫn mới xảy ra, khiến việc ban hành các quy định để xử lý toàn phải chạy sau.

Cư dân The Manor Hà Nội biểu tình đòi sử dụng diện tích tầng hầm. Ảnh: Hoàng Lan.

Thông thường, với những trường hợp này, mỗi nơi sẽ phải có giải pháp khác nhau nhưng cả chủ đầu tư lẫn người dân đều có lỗi. Luật sư Trần Đình Triển, Phó chủ tịch Trung tâm Trọng tài Thương mại Hà Nội, nhận định, để xảy ra những tranh chấp như hiện tại phần nhiều là lỗi của chủ đầu tư. “Họ vẫn thường là những người nắm đằng chuôi, đơn phương soạn thảo hợp đồng và người mua nhà chỉ việc ký. Họ đã tận dụng việc người dân không nắm rõ luật pháp để ép đóng phí cao hoặc tận dụng hết những diện tích được coi là chung trong mỗi khu nhà. Nhưng bên cạnh đó, người dân cũng có lỗi một phần vì không chịu tìm hiểu kỹ hợp đồng khi đặt bút ký”, ông Triển cho biết.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã ra thông tư quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong dự án. Theo đó, hợp đồng phải ghi rõ diện tích chung riêng, mức phí… để dễ quản lý. Điều này phần nào hạn chế những mâu thuẫn trong tranh chấp diện tích chung riêng song nhiều người băn khoăn phương án giải quyết cho những phức tạp trước đó. Ông Nguyễn Thụ, đại diện cư dân The Manor cho rằng, thông tư mới chỉ hướng dẫn cho những giao dịch mua bán sau này còn những vụ việc trước đó ra sao vẫn không dễ trả lời.

Trên thực tế, những quy định của Luật Nhà ở có hiệu lực ngày 1/7/2006 cũng là căn cứ. Trong điều 70, phần diện tích chung được quy định trong chung cư sẽ gồm nhiều khu vực, trong đó có nơi để xe (hầm và các bãi đỗ ngoài trời khác). Điều này cũng tương tự những diện tích khác không thuộc sở hữu riêng theo pháp luật. Tuy nhiên, nếu hợp đồng được ký trước thời điểm 1/7/2006, phần sở hữu chung sẽ thuộc điều khoản hợp đồng. Việc xác định đúng, sai còn phải căn cứ hoàn toàn vào hợp đồng, không thể áp dụng theo những quy định mới ban hành thời gian gần đây.

Luật sư Triển cho rằng, nguyên nhân sâu xa bởi hệ thống văn bản pháp luật hoàn chỉnh vẫn còn thiếu. Mâu thuẫn không chỉ là tranh chấp đơn lẻ cá nhân mà mang tính chất cộng đồng. Chính phủ cần ban hành nghị định với đầy đủ các chế tài về mua bán chung cư, biệt thự trong đó ghi rõ mối quan hệ giữa chủ đầu tư, khách hàng và ban quản lý, diện tích chung riêng… “Tôi cho rằng, đã đến lúc Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Kế hoạch Đầu tư phải phối hợp với Bộ Tư pháp để ban hành một quy định chung với đầy đủ chế tài. Trường hợp vi phạm phải làm mạnh tay để lấy lòng tin của người dân”, ông Triển đề nghị.

Trong khi đó, ông Nam cho rằng, thời điểm hiện tại, để giải quyết những rắc rối tại các khu chung cư, mấu chốt nhất vẫn là thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư. Việc mua bán nhà do thỏa thuận dân sự. Người dân cần chủ động trang bị kiến thức luật pháp trước khi tiến hành giao dịch mua bán.”Bộ Xây dựng không thể can thiệp quá sâu vào những giao dịch cụ thể. Vấn đề ở chỗ, dân không nên ỷ lại mà cần chủ động tìm hiểu bởi nó liên quan đến quyền lợi của chính mình”, ông Nam khuyên.

Những vấn đề trong các rắc rối liên quan đến nhà chung cư vẫn cần phải xem xét đối chiếu các quyết định, giấy phép, hồ sơ thiết kế công năng sử dụng của chung cư, mà các cơ quan có thẩm quyền đã cấp phép. Việc quyết định đúng sai trong nhiều trường hợp cũng sẽ phải căn cứ vào quyền sở hữu của mỗi bên đã được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận.

Hoàng Lan – Tâm Anh

Bài viết liên quan